לפני עשר שנים, עת כניסתי לחברה המשווקת קרקעות,
לא ידעתי דבר על קרקע, או על שוק הנדלן.
החלטתי שאני מתחילה לחקור את התחום,
האזנתי לכל מילה של המשווקים, לקחתי שיעורים פרטיים אצל שמאים בכירים,
ניתחתי תהליכים של ערים בנויות שהיו פעם קרקע.
אחרי שהגדרתי מהם תנאי הסף להשקעה בקרקע אמיתית,
בבעלות פרטית בטאבו, ועם היתכנות ממשית (תכנונית ופיננסית),
התחלתי למכור את המוצר….
כמעט בכל פגישה שנייה בשנים ההן, נתקלתי בהתנגדות שגורה בפי המשקיעים הפוטנציאליים:
תום, מתישהו הבועה תתפוצץ…
המחירים לא הגיוניים! זה פשוט לא יכול להמשך כך…
עם ידע נרחב בקרקעות, אבל לא מספיק רחב על שוק הנדלן,
זו הייתה ההתנגדות היחידה- שתמיד ערערה אותי מעט.
מה יקרה אם “הבועה” באמת תתפוצץ??
מה יעשו כל אלו שרכשו דירות במחירים מופקעים?
והאם אלו שרוכשים קרקעות, יפגעו גם הם,
שהרי שוויה של כל קרקע, נגזר ממחיר הנכס שיושב עליה.
החלטתי לחקור לעומק את הנושא,
ידוע לי שלא אוכל למכור מוצר, שיש לי ספקות לגביו.
תחילה שאלתי את המשקיעים הפוטנציאלים:
מתי להערכתם צפוייה הבועה להתפוצץ? ואם אפשר לקבל הסבר קצר, על איך?
לא הצלחתי לקבל תשובה ברורה לאף אחת מהשאלות…
כן הצלחתי לראות, שהיו אלו משקיעים, שכבר חזו ב”נסיגת נדל”ן” משמעותית,
מתישהו בימי חייהם.
אז התחלתי לנבור בחומר.
וראו זה פלא, ממשלת ישראל כבר הוציאה מחקרים ודוחות על המגמה הזו…
אלא שגם הם, לא הצליחו לפצח, את הדרך ל”פיצוץ הבועה”.
שימו לב, הנתון המהותי ביותר במשוואה הזו, הוא הפער שבין קצב גידול האוכלוסיה הגבוה מאוד (המושפע משיעור הילודה ומשיעור ההגירה), לבין קצב הפשרת הקרקעות- הליך בירוקרטי ומסורבל.
ע”פ דוחות בנק ישראל, מרגע שתצא הודעה בדבר הכנת תכנית מתאר מקומית, ועד לרגע בו יאושרו תכניות מפורטות (שמכוחן ניתן יהיה להגיש בקשה להיתר)- הזמן הממוצע הינו 13 שנים.
ביחס לקצב גידול האוכלוסיה, אנו עומדים על נתון מבהיל, שאומר שבכל שנה יש מחסור של כ-60,000 דירות!!!
לגבי קצב גידול האוכלוסיה- כל זמן שאנו חיים במדינת רווחה דמוקרטית, שלא נראה כי יגבילו בה את מספר הילדים, שמותר לנו להביא (וטוב שכך!), אין לנו כל כך מה לעשות.
לגבי קצב הפשרת הקרקעות, יידרש זמן רב, עד שיצליחו לקצר את ההליך, ולבנות מנגנון, שיאפשר לכלל הגופים השזורים בהליך שכזה (והם רבים), לעבוד יחדיו, בו זמנית, ועם אינטרס אחד משותף.
משתנים נוספים, עומדים בינינו לבין ה”פיצוץ” המדובר, חוק ריבית אפס, או במילים אחרות, היעדר אלטרנטיבות להשקעה.
אנו נמצאים בעיצומם של ימים, בהם חוק ריבית אפס נראה לנו רחוק. הפריים זינק כמו שלא זינק בעשור האחרון, הריביות משתוללות, וכולנו נדרשים לשלם יותר עבור המשכנתאות, או ההלוואות שלקחנו.
אבל ממש עד לא מזמן, הריביות היו אפסיות, ורבים מתוכנו התמנפו על חשבון הבנקים, ורכשו נכסים רבים. בהיעדר אלטרנטיבה שבה הבנק מציע ריבית יפה, עבור הכסף שלנו, ושוק ההון אינו מתאים לכל משקיע, ואף מפחיד היום
יותר מתמיד (קורונה/ מלחמה באוקראינה/ החיים התנודתיים בעצמם), ניכר שהיציבות הגבוהה ביותר, עומדת דווקא על נכסי דלא ניידי.
אם נפלח את השוק הזה נראה שעל אף התנודות המעטות מטה שהיו בו מדי פעם, על פני עשורים, הוא תמיד הכי בטוח, ותמיד בעלייה.
ממשלת ישראל מחזיקה פתרונות (חלקם מיושמיים), בואו ניגע בכמה מהם, ממש על קצה המזלג:
יישוב הנגב- אני מקווה שבן גוריון לא יקח את מה שאני כותבת באופן אישי, אבל על אף הטבות המס, האידיאולוגיה, השקט המפתה… מדינת תל אביב, והמעגל המרכזי, ממשיכים להוות איזור הביקוש החזק ביותר.
אין מספיק מקומות עבודה בנגב, וגם אלו שישנם, לא מצליחים להוות תחרות משמעותית, למה שמתחולל בתל אביב רבתי.
פרוייקט מחיר למשתכן- המון ביקורת יש בדבר הפרוייקט.
הוא אמנם מאפשר לקיחת משכנתא של 90 אחוזים, ופותר לחלק מהאוכלוסיה הצעירה את נושא ההון העצמי עליהם לגייס לפני הרכישה. אולם דווקא היום, כשהריביות משתוללות, אותם 90 אחוזים, מאיימים קשות על מי שלקחו משכנתאות גדולות… כמו כן, בלא מעט מהפרוייקטים במחיר למשתכן יש מפרטי דירות בעייתיים, המשאירים רבים מהם לא מאוכלסים.
ונחשו מה? גם במחיר למשתכן, איזורי הביקוש נותרים בראש הרשימה… והפריפריות, הרבה מאחור.
פתרון נוסף הוא הועדה לתכנון מתחמים מועדפים לדיור, חלקכם וודאי מכירים אותה, תחת השם- ותמל.
הרעיון גאוני. קיצור ההליך התכנוני (זוכרים 13 שנים בממוצע), לתכנית אחת, ועדה אחת.
ע״פ החוק, השלב הסטטוטורי, צריך לקחת עד 24 חודשים, כלומר שנתיים.
אולם בפועל, רוב המתחמים נתקעים זמן רב בהליך הקדם סטטוטורי, מרגע הכרזת המתחם כמועדף לדיור, ועד להגשת התכנית…
לכאורה מיום הקמת הועדה, אושרו 94 תכניות, הכוללות 283,400 יח״ד.
אם נחלק את כמות היחידות, על פני השנים שחלפו, מדובר בתוספת של כ35,000 יחידות היכולות לצמצם משמעותית, את המחסור בדירות.
אם כך, איפה האתגר? מדובר באליה וקוץ בה, כיוון שאחד החסמים המרכזיים במימוש התכניות, הינו הצורך בתכנון וביצוע של תשתיות איזוריות ועל איזוריות הנדרשות, נוכח גידול האוכלוסיה הצפוי מכוחן של תכניות אלו.
אם כך, אנחנו כן יכולים לראות את התייחסות הממשלה והנסיון לבלום את עליית מחירי הדיור, אולם הפתרונות, יצירתיים ככל שיהיו, לא באמת מצליחים לתת את המענה, מה שמותיר את שוק הנדלן בעלייה מתמדת.
אני חוזרת להתנגדות מלפני 10 שנים, תיכף הבועה תתפוצץ…. וזה מה שיש לי לומר לכם בנושא:
פרופורציות רבותיי.
מגמות נבחנות על פני עשורים.
עליית הריביות שאין ספק שתשפיע על השוק, היא בעצמה זמנית, שהרי היא באה למנוע אינפלציה, אך לא להפיל את הכלכלה. היא זמנית. והיופי בכל דבר זמני, הוא שבסוף הוא חולף.
גם אם תהיה האטת עליית מחירים, עצירת מחירים, או אפילו ירידה.
על פני עשור, השוק תמיד יעלה.
והקרקעות, הן האחרונות ברשימה שיספגו את המכה.
למה? כי הן הבסיס.
עליית השווי שלהן מונעת לא רק מקצב עליית המחירים, אלא מכוח ההליכים התכנוניים שחלים עליהן.
ואותן, אי אפשר לייצר עוד.