תקן 22 – מה באמת אומרת השומה, ומה המשקיע חייב לדעת?

בשנים האחרונות הפך צמד המילים "תקן 22" למונח שכמעט כל מי שבוחן השקעה בקרקע נתקל בו.

לעיתים אף ניתן לשמוע משפטים כמו: "לקרקע יש תקן 22", כאילו מדובר בתו תקן, באישור לאיכותה של הקרקע או בהוכחה לכך שמדובר בהשקעה טובה.

אלא שזו אינה משמעותו של התקן.

תקן 22 הוא תקן שמאי שנועד להסדיר את אופן הצגת המידע בשומה לקרקע המשווקת לציבור על בסיס ציפיות לשינוי ייעוד. מטרתו היא לאפשר לרוכש לקבל תמונה רחבה יותר של הקרקע שאותה הוא שוקל לרכוש – ולא רק לשמוע מה היא עשויה להיות שווה ביום שבו תאושר עליה בנייה.

זהו כלי חשוב.

אבל כדי שהוא באמת ישרת את המשקיע, צריך לדעת לקרוא אותו – ובעיקר להבין מה ניתן ללמוד ממנו ומה לא.

מהי שומה לפי תקן 22?

כאשר משווקת לציבור קרקע שאינה זמינה לבנייה, וההצעה לרכישתה מבוססת בין היתר על האפשרות שבעתיד יחול שינוי תכנוני, נדרשת התייחסות שמאית למצב הקרקע ולציפיות המוצגות לגביה.

אחד העקרונות החשובים בתקן הוא ההפרדה בין המצב הקיים לבין המצב העתידי ההיפותטי.

במילים פשוטות, השומה צריכה לאפשר למשקיע להבין מה יש בידיו היום – ובנפרד, מה עשוי להיות השווי אם יתממשו הנחות תכנוניות מסוימות בעתיד.

וזו הבחנה קריטית.

משום ששווי עתידי שמופיע בשומה אינו אומר בהכרח שזהו השווי שאליו הקרקע תגיע, ובוודאי שאינו מבטיח שהתהליך התכנוני שעליו מבוסס אותו שווי אכן יתרחש.

שומה מבוססת הנחה היא בדיוק זה – שומה המבוססת על הנחה

זו אולי אחת הנקודות החשובות ביותר להבנת תקן 22.

נניח שהקרקע כיום אינה מיועדת למגורים, אך קיימת ציפייה שבעתיד תאושר במקום תכנית שתאפשר מגורים.

השמאי יכול לבחון תרחיש המבוסס על הנחה שלפיה תכנון כזה אכן יאושר, ובהתאם להעריך את שווי הקרקע בתרחיש העתידי.

אבל המשקיע חייב להפריד בין שתי שאלות שונות לחלוטין:

כמה הקרקע עשויה להיות שווה אם התרחיש יתממש?

לבין:

מה צריך לקרות כדי שהתרחיש הזה בכלל יתממש?

הראשונה היא שאלה שמאית.

השנייה מחייבת הבנה עמוקה של התכנון.

וכאן בדיוק עלול להיווצר הפער אצל משקיעים.

מספר גבוה שמופיע תחת תרחיש עתידי יכול להיראות מרשים מאוד. אלא שללא הבנת הדרך התכנונית שמפרידה בין המצב הקיים לבין אותו תרחיש – המספר לבדו אינו מספיק לצורך קבלת החלטת השקעה.

ומה הסיכוי שזה באמת יקרה?

משקיע בקרקע לא צריך לדעת רק מה יקרה אם תאושר תכנית.

הוא צריך להבין מה קורה עד שתאושר תכנית.

האם קיימת בכלל יוזמה תכנונית?

באיזה שלב היא נמצאת?

האם היא תואמת את התכנון הארצי, המחוזי והמקומי?

האם קיימים חסמים תכנוניים?

מה עמדת מוסדות התכנון?

האם צפוי הליך של איחוד וחלוקה?

ומה יכולה להיות המשמעות של אותו הליך על הזכויות שיישארו לבעל הקרקע בסופו?

במידה ויש תכנית, מה הצפיפות החזויה בהתאם לנתוני התכנית?

אלו שאלות מהותיות מאוד למשקיע, משום שבעסקת קרקע הדרך אל התרחיש העתידי חשובה לא פחות מהשווי שמופיע בסופו.

הבעיה אינה בהכרח במידע – אלא ביכולת להבין אותו

אחת הבעיות שאנחנו פוגשים פעם אחר פעם היא שמשקיעים מקבלים לידיהם שומה מקצועית ומפורטת, אך אינם מגיעים מעולם התכנון או השמאות.

נניח שבשומה נכתב כי הקרקע נמצאת כיום בייעוד מסוים שאינו מאפשר בנייה למגורים.

מבחינה מקצועית, המידע נמצא שם.

אבל האם המשקיע הממוצע יודע מה המשמעות של אותו ייעוד?

האם הוא יודע אילו תכניות חלות על הקרקע?

האם הוא יודע להבחין בין תכנית כוללנית לתכנית מפורטת?

בין תכנית שהופקדה לבין תכנית שאושרה?

בין קרקע שרק נכללת בקו הכחול של תכנית לבין קרקע שבסופו של דבר צפויה לקבל זכויות סחירות?

מידע מקצועי אינו בהכרח מידע שהציבור יודע לתרגם להחלטת השקעה.

וזו נקודה חשובה במיוחד, משום שמטרת הגילוי אינה רק להניח בפני הרוכש מסמך – אלא לאפשר לו להבין את משמעות הנתונים שעל בסיסם הוא נדרש לקבל החלטה כלכלית.

"יש לקרקע תקן 22"

זה אולי המשפט שהכי חשוב לעשות בו סדר.

לקרקע אין "תקן 22" במובן של תעודת איכות.

השומה נערכה בהתאם לתקן.

עצם קיומה של שומה לפי תקן 22 אינו אומר שהקרקע מומלצת להשקעה, אינו מבטיח שינוי ייעוד, אינו מבטיח הפשרה ואינו מבטיח תשואה.

לכן כאשר משקיע שומע את המשפט:

"יש לקרקע תקן 22"

השאלה הבאה שלו לא צריכה להיות "אז הקרקע טובה?"

אלא:

"מצוין. עכשיו בואו נבין מה כתוב בשומה."

ומי הזמין את השומה?

גם זו שאלה שמשקיע צריך לשאול.

במקרים של שיווק קרקעות לציבור, השומה עשויה להיות מוזמנת כחלק מתהליך השיווק של הקרקע.

אין בכך כשלעצמו כדי לפסול את השומה או את עבודתו המקצועית של השמאי.

אבל מבחינת המשקיע, חשוב להבין מי הזמין את המסמך, מה מטרתו ומהן ההנחות שעל בסיסן נערכה השומה.

בכל מסמך שמאי, ובמיוחד כאשר מדובר בקרקע שהשווי העתידי שלה תלוי בשורה של תהליכים שעדיין לא התרחשו, צריך לקרוא לא רק את השורה התחתונה, אלא גם את הנחות העבודה שהובילו אליה.

לוחות זמנים בקרקע אינם פרט שולי

בעסקת קרקע, זמן הוא חלק מהותי מההשקעה.

גם אם נניח שבסופו של דבר תתקדם הקרקע במסלול התכנוני הרצוי, יש הבדל כלכלי עצום בין תהליך שאורך מספר שנים לבין תהליך שנמשך עשור או יותר.

לוחות זמנים בתכנון אינם מדע מדויק.

תכניות משתנות, התנגדויות מוגשות, מוסדות תכנון מקבלים החלטות, דרישות חדשות מתווספות ולעיתים סדרי עדיפויות משתנים.

לכן הערכת זמן צריכה להיקרא כהערכה המבוססת על המידע הקיים במועד עריכת השומה – ולא כתאריך יעד מובטח.

בעולם הקרקעות, סבלנות היא לא סיסמה. היא חלק מהמודל הכלכלי של ההשקעה.

ומה לגבי המחיר שמציעים לי לשלם?

זוהי נקודה נוספת שמשקיעים לעיתים מפספסים.

גם כאשר קיימת ציפייה תכנונית משמעותית, וגם כאשר השומה מציגה שווי עתידי גבוה, עדיין צריך לבחון את מחיר הרכישה היום.

בסופו של דבר, השקעה טובה אינה נקבעת רק לפי השאלה מה עשוי לקרות לקרקע בעתיד.

היא נקבעת גם לפי המחיר שבו נכנסים להשקעה, משך הזמן הצפוי, הסיכונים בדרך, העלויות העתידיות והזכויות שעשויות להישאר בידי הבעלים לאחר השלמת ההליך התכנוני.

קרקע יכולה להיות בעלת פוטנציאל תכנוני – ועדיין להימכר במחיר שאינו משקף נכון את רמת הסיכון.

אז האם תקן 22 הוא כלי טוב למשקיע?

הוא בהחלט אמור להוות כלי טוב.

שהרי, תקן 22 נולד מתוך צורך אמיתי להגביר את המידע והשקיפות בשיווק קרקעות לציבור. הוא מחייב התייחסות מקצועית לנושאים שמשקיע חייב להכיר ומייצר הפרדה חשובה בין המצב הקיים לבין תרחישים עתידיים.

אבל אסור להפוך את עצם קיומה של השומה ל"חותמת כשרות" לעסקה.

השומה היא כלי בקבלת ההחלטה – היא אינה ההחלטה עצמה.

כדי לבחון השקעה בקרקע בצורה רצינית צריך לחבר בין מספר שכבות: המצב הקנייני, המצב התכנוני, השומה, התכניות החלות והמקודמות, החסמים, הליכי האיחוד והחלוקה ככל שהם רלוונטיים, לוחות הזמנים, העלויות ומחיר העסקה בפועל.

רק כשמחברים את כל החלקים האלה מתקבלת תמונה שמאפשרת למשקיע להבין לא רק כמה הקרקע עשויה להיות שווה, אלא גם מה צריך לקרות בדרך כדי להגיע לשם, ומה הסיכון שהוא לוקח על עצמו.

השורה התחתונה

תקן 22 הוא כלי חשוב – אבל צריך לדעת לקרוא אותו.

בפעם הבאה שמציגים לכם קרקע ואומרים לכם "יש לה תקן 22", אל תסתפקו במשפט הזה.

פתחו את השומה.

בדקו מהו הייעוד הקיים.

הבינו על איזו הנחה מבוסס השווי העתידי.

בדקו מה צריך לקרות מבחינה תכנונית כדי להגיע לשם.

הבינו את לוחות הזמנים המוערכים, החסמים והעלויות.

ובעיקר – זכרו שהשאלה החשובה בהשקעה בקרקע אינה רק:

"מה יהיה השווי אם הכול יקרה?"

אלא גם:

"מה צריך לקרות כדי שזה יקרה?"